Cómo ayudar a unos sin perjudicar a otros: el arrendamiento en tiempos del COVID-19

Cómo ayudar a unos sin perjudicar a otros: el arrendamiento en tiempos del COVID-19

La actual situación que atraviesa el país ha llevado a los tres órdenes de gobierno a repensar y modificar determinadas normativas, tal fue el caso de la iniciativa para reformar el Código Civil en materia de arrendamiento, que buscaba establecer un sistema de protección a los arrendatarios y mejorar las condiciones que se estipulen en los contratos, así como para «negociar o evitar el pago de arrendamiento del inmueble en caso de emergencias sanitarias o nacionales que paralicen la economía» (Forbes, 2020). Sin embargo, esta propuesta podría ser inconstitucional debido a que solo el arrendatario puede ser beneficiado, además de que el arrendamiento puede ser la única fuente de ingreso del arrendador, es decir, es un contrato entre particulares, que, aunque temporal por la actual crisis sanitaria, acarrea consecuencias necesarias de observar.

Desde luego, el objetivo de esta iniciativa es el derecho a la vivienda. Busca mitigar la ilegalidad del arredramiento[1]; apoyar a las personas que pudieran ser desalojadas por falta de contrato escrito; o a causa de abusos por parte de los arrendadores.  A aquellas se les ha llamado «grupos vulnerables», debido a que su condición económica, consecuencia de la violencia sistémica de la que son víctimas, no les permite obtener ingresos para sus necesidades básicas.

Ante el panorama conviene preguntarse, ¿es responsabilidad de los arrendadores brindar una vivienda digna?

De acuerdo con la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en su artículo 4°, todas las familias tienen derecho a una vivienda digna y decorosa[2], es un derecho humano que toda persona posee, un derecho fundamental. Así pues, el gobierno federal ofrece diferentes alternativas para obtener una vivienda, una de ellas y la más común es el crédito hipotecario a través de Infonavit. Entonces, no es responsabilidad de los particulares ofrecer una vivienda, porque si bien es cierto, ofrecen un servicio, este debe ser debidamente remunerado mediante el pago de una renta. Se debe considerar que para llevar acabo el acto de arrendamiento se requiere una formalidad que lo avale; aunque existen contratos verbales, la naturaleza de este tipo de actos demanda de uno físico[3] para no caer en ilegalidad, además de tener en cuenta su cumplimiento y la buena fe de este.

Mejor dicho, un contrato es un acuerdo de voluntades, lo expresa el maestro Villegas (Rojina Villegas, 2001) en su obra Compendio del Derecho Civil IV, para crear o transmitir derechos y obligaciones, el derecho de uso y disfrute del inmueble y la obligación de remunerar al titular del inmueble. De acuerdo con Treviño García (2007) es bien sabido que cuando el contrato se ha perfeccionado, obliga no solo a lo expresamente pactado, sino a todas las consecuencias que, según su naturaleza, son conformes a la buena fe, al uso o a la ley. Por lo tanto, existiendo un contrato no tiene por qué violarse derechos del arrendador y del arrendatario.

Ahora bien, para el término del contrato de arrendamiento es necesario establecer un plazo tal y como lo marca el numeral 2483 en su fracción I del CCF[4], es decir, al término del contrato se devolverá el inmueble en las mismas condiciones que al inicio del acto jurídico; de esta manera, hay legalidad en lo pactado. En otras palabras, no habrá despojo alguno, ni mucho menos se viola el artículo 16 Constitucional sobre “nadie podrá ser molestado en su persona, familia, domicilio, papeles o posesiones”.

De la misma forma, el arrendatario esta constreñido a pagar por el inmueble una renta; si este no cumple con lo pactado, habrá una sanción por el incumplimiento, inclusive la recisión del mismo contrato, pues así lo establece el numeral 2489 fracción I del mismo ordenamiento. Esta se puede dar de dos formas:  cuando las partes del contrato deciden terminar antes de lo convenido, o por la sanción del incumplimiento (Cruz Chavez, 2012). Esto nos lleva a pensar sobre la actual situación por la que pasa el país debido a la emergencia sanitaria, y que, en pocas palabras, ha desembocado en el desempleo del arrendatario. Pudiera existir algún pacto o convenio con el arrendador excusándose del mismo incumplimiento, desde luego, es un asunto que debe ser pactado por ambas partes, es decir, bilateral.

Por último, la propuesta del Poder Legislativo hace hincapié en los derechos del arrendador y del arrendatario, así como las obligaciones de ambos, por lo tanto, mitigar las irregularidades en el acto de arrendamiento y evitar desalojos arbitrarios es la prioridad de esta iniciativa.

Notas

[1] La participación del foro legislativo organizado por la Comisión de Administración y Procuración de Justicia expone la polémica propuesta del legislativo, asimismo, se analiza la iniciativa por algunos notarios. Recuperado de: https://www.congresocdmx.gob.mx/comsoc-academicos-y-especialistas-analizan-iniciativa-materia-vivienda-y-arrendamiento-1589-1.html

[2] De acuerdo con el artículo 2° de la “Ley de vivienda” dice que; Se considerará vivienda digna y decorosa la que cumpla con las disposiciones jurídicas aplicables en materia de asentamientos humanos y construcción, habitabilidad, salubridad, cuente con los servicios básicos y brinde a sus ocupantes seguridad jurídica en cuanto a su propiedad o legítima posesión, y contemple criterios para la prevención de desastres y la protección física de sus ocupantes ante los elementos naturales potencialmente agresivos. Obtenido de: https://www.ucol.mx/content/cms/13/file/federal/LEY_DE_VIVIENDA.pdf

[3] Establece el artículo 2406 del Código Civil Federal: El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador. Recuperado de: http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/2_030619.9699pdf

[4] Artículo 2483.- el arrendamiento puede terminar por: I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada. Recuperado de: http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/2_030619.9699pdf

Referencias

Cruz Chavez, P. (2012). Derecho Civil II (Primera ed.). Estado de México: Red Tercer Milenio S.C. Obtenido de http://www.aliat.org.mx/BibliotecasDigitales/derecho_y_ciencias_sociales/Derecho_civil_II.pdf

Rojina Villegas, R. (2001). Compendio del Derecho Civil IV: Contratos (Primera ed.). México: Porrúa. Obtenido de https://bibliotecavirtualceug.files.wordpress.com/2017/06/compendio_de_derecho_civil_iv_contratos_-_rafael_rojina_villegas.pdf

Treviño García, R. (2007). Teoría general de las obligaciones. México D.F.: McGraw-Hill Interamericana.

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César Cuautle

Sobre el autor

Comunicólogo y abogado, experto en áreas de comunicación organizacional y opinión pública; cuenta con experiencia en materia laboral, penal y civil, respectivamente. Escribe cuentos, ama los videojuegos y la novela histórica.

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